Compraventa inmobiliaria: Cancelación registral de una condición resolutoria.
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha resuelto un caso práctico que puede sorprender a quien no esté familiarizado con el funcionamiento del Registro de la Propiedad. Se trataba de una compraventa de varias fincas que estaban gravadas con una condición resolutoria (una especie de “seguro” o garantía que puede hacer que la venta se deshaga si se incumple lo pactado). Al hacer la escritura de compraventa, el notario pidió también que se cancelara registralmente esa condición resolutoria.
Para justificar esa cancelación, en la propia escritura de compraventa se incorporó una copia autorizada electrónica de otra escritura distinta, la escritura de cancelación de la condición resolutoria, otorgada también ante el mismo notario. La idea del notario era que, como ambos documentos estaban relacionados (económica y jurídicamente), el Registro pudiera calificarlos y tramitarlos “en bloque”, en un solo paso.
Sin embargo, el registrador denegó inscribir la cancelación. ¿Su motivo? Que la cancelación no era un simple añadido o complemento de la compraventa, sino un título diferente y autónomo, y por tanto debía presentarse por separado, con su propio asiento de presentación, para que se abriera el procedimiento registral correspondiente a esa cancelación.
La DGSJFP confirma el criterio del registrador y desestima el recurso del notario. Incorporar la copia autorizada electrónica de la escritura de cancelación dentro de la compraventa no equivale a haberla presentado conjuntamente en el Registro de forma válida. Además, recalca que la cancelación no es un requisito para que la compraventa sea válida, sino un negocio jurídico independiente que debe seguir su propio “carril” registral.
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